La législation locative marocaine, en constante évolution, établit un cadre juridique solide et équilibré qui protège à la fois les propriétaires et les locataires. Jibril Immo, votre agence immobilière de confiance, vous aide à comprendre les points essentiels de ce droit qui encadre les relations entre bailleurs et locataires au Maroc.
Le Contrat de Bail est une obligation légale
Le contrat de bail est désormais obligatoire pour tout bien immobilier, qu’il soit destiné à un usage résidentiel ou professionnel, meublé ou non, pour une durée de location supérieure à trente jours. Ce contrat fixe le montant du loyer et les conditions de location, par accord mutuel entre les parties, et engage à respecter toutes les clauses dès la date de signature. Il inclut également une description détaillée de l’état du bien loué, ainsi que de ses dépendances et équipements.
Normes d’habitabilité et installations de base
La nouvelle loi sur les baux au Maroc impose que le bien loué (Appartement, Bureau, villa..) soit habitable et équipé des installations de base nécessaires : pièces adéquates, ventilation, cuisine, toilettes, électricité, et eau. Si le bien ne satisfait pas à ces critères, il peut tout de même être loué à condition que le locataire accepte par écrit de le remettre aux normes, avec les frais de remise en état déduits du loyer par le propriétaire.
Non-Paiement du loyer : Recours pour le propriétaire
En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire peut solliciter le président du tribunal pour envoyer un avertissement écrit au locataire, qui dispose de 15 jours pour régler le montant dû. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, le propriétaire peut demander au tribunal de ratifier l’avertissement. Si le locataire ne répond toujours pas, des poursuites légales peuvent être engagées pour recouvrer les arriérés de loyer, incluant éventuellement une procédure d’expulsion. Il est crucial de conserver tous les dossiers et communications pour se protéger en cas de litige.
Conditions de révision du loyer
Le loyer peut être révisé d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire, mais aucune augmentation n’est autorisée pendant les trois premières années du contrat. À défaut d’accord, la loi permet une augmentation de 8 % pour un bien résidentiel et de 10 % pour un bien à usage professionnel. Si le loyer est inférieur à 400 dirhams par mois, le tribunal peut fixer une augmentation allant jusqu’à 50 %. Le propriétaire doit notifier le locataire de toute augmentation, qui prend effet dès réception de l’avertissement. Le locataire dispose alors de trois mois pour faire appel.
Résiliation du contrat de location
En cas de résiliation ou de dissolution d’un contrat de location, le locataire doit restituer les clés. S’il conserve le bien au-delà de la date de résiliation, il est redevable d’une compensation financière fixée par le tribunal, au minimum le double du montant du loyer. Le locataire est responsable de maintenir le bien en bon état et de le restaurer en cas de dommages, sauf pour l’usure normale ou les dommages dus à des cas de force majeure. Toute modification ou aménagement doit être approuvé par écrit par le propriétaire, faute de quoi celui-ci peut exiger que le bien soit remis dans son état initial.
Garantie locative
Le propriétaire peut demander une garantie couvrant le montant du bail, les frais locatifs, et les dommages éventuels. Cette garantie ne peut dépasser deux mois de loyer et doit être restituée dans un délai d’un mois après la libération du bien.
Récupération du bien pour usage propre
La nouvelle loi prévoit que le contrat de bail expire dès la réception d’un avis d’expulsion motivé, notamment pour la récupération du bien par le propriétaire pour son usage personnel, celui de ses descendants, bénéficiaires testamentaires, ou conjoint. Le bail prend également fin en cas de démolition, reconstruction, réforme obligatoire, ou non-paiement du loyer. Dès réception de l’avis, le locataire a deux mois pour quitter les lieux, au-delà desquels une expulsion forcée peut être demandée au tribunal.
La loi inclut des dispositions pour récupérer un bien en cas d’abandon ou de fermeture par le locataire. Un bien est considéré comme abandonné s’il n’est pas occupé ou utilisé pendant plus de six mois et que le locataire n’a pas rempli ses obligations. En cas d’expulsion, le propriétaire doit compenser le locataire à hauteur d’un an de loyer et couvrir les frais de déménagement.
Pour les contrats antérieurs à cette loi, ils restent valides, mais les parties peuvent conclure un nouveau contrat conforme à la nouvelle législation.
