Contrat de Bail au Maroc : Ce que vous devez savoir

La législation locative marocaine, en constante évolution, établit un cadre juridique solide et équilibré qui protège à la fois les propriétaires et les locataires. Jibril Immo, votre agence immobilière de confiance, vous aide à comprendre les points essentiels de ce droit qui encadre les relations entre bailleurs et locataires au Maroc.

Les Types de contrat de bail au Maroc

les contrats de bail concernent:

• les locaux à usage d’habitation
• les locaux à usage professionnel.

Les mentions obligatoires que doit comporter tout contrat de bail :

Le contrat de bail doit impérativement indiquer les mentions suivantes :

• le contrat de bail doit être conclu sur un acte écrit
• la durée de bail doit être obligatoirement à date déterminée

le contrat doit comporter les indications suivantes :

• les prénom et nom du bailleur et du preneur,
• la profession du bailleur et du preneur
• le domicile,du bailleur et du preneur
• la pièce d’identité du bailleur et du preneur
• toutes les informations de l’agent, le cas échéant ;
• Si le bailleur ou le preneur est une personne morale, indiquer la dénomination complète et son siège social de la, et le éventuellement toutes les informations du représentantlégal
• la détermination des locaux donnés en bail et leurs dépendantes,
• l’usage des locaux
• les installations qui sont conçues pour l’usage unique du preneur ;
• le montant du loyer périodique convenu et lapériodicité de son versement par le preneur entre les mains du bailleur ;
• les frais locatifs à charge du preneur : leur montant et leur nature ;
• les modalités conventionnelles de payement du la redevance locative et des frais locatifs contractuels ;
• les obligations particulières de chaque partie

Le contrat doit aussi préciser :

• mentionner que toutes les nouvelles réparations sont à la charge du bailleur.
• Préciser que le montant de la caution est fixé à deux redevances mensuelles.
• Écrire que le préavis de résiliation est obligatoirement arrêté à deux mois.

Des obligations du bailleur

• Le local à usage d’habitation doit disposer des spéciations nécessaires en ce qui concerneles exigences sanitaires et de sécurité : les conditions la cuisine, l’assainissement, l’aération.
• Le bailleur doit maintenir le local de façon à permettre son utilisation suivant les clauses du contrat et procéder aux réparations nécessaires pour sa sauvegardeet son entretien.
• Le bailleur devra délivrer au preneur un reçu signé par lui en personne ou par un mandataire agréé par lui à cet effet

le reçu doit comporter les détails des montants payés par le preneur et doit distinguer entre loyer et frais en découlant.

DE PLUS du reçu pour justifier le paiement de la redevance locative, le paiement du loyer peut être effectué selon autres modalités précisées dans le contrat et qui comprend comporte le loyer et l’ensemble des frais y afférents.

Des obligations du preneur

• Le preneur s’engage à payer le loyer dans le délai arrêté dans le contrat de location et, éventuellement tous les frais locatifs qu’il assume conformément au contrat ou conformément aux textes de loiapplicables.

les charges locatives comprennent les rémunérations accessoires à la redevance locative principale.

Ces sommes sont la contrepartie des services indispensables. Ces services permettent l’usage des diverses composantes du local loué.

• Le preneur doit rendre le local loué au bailleur au terme du contrat ou à la résiliation du contrat de bail,conformément aux dispositions des loi en vigueur.
• Le preneur devra garder le local loué et l’utiliser selon l’usage auquel il est destiné,suivant les clauses du contrat.Il devra assumer toute perte ou de tout vice altérant le local loué de son fait ou par sa négligence ou de son erreur. Toutefois, il n’assumera pas des pertes ou vices résultant de :
  • l’utilisation normale et habituelle ;
  • cas de force majeure ;
  • de vice de construction ou à cause du défaut de réalisation des réparations du ressort du bailleur.
• Le preneur ne peut apporter de changements ou modifications au local loué et aux installations loués sans avoir obtenu l’accord écrit du bailleur.
  A défaut de son accord, le bailleur peut obliger le preneur à l’occasion de son départ à rétablir l’état initial ou peut conserver à son avantage les modifications réalisées sans possibilité pour le preneur de demander un dédommagement pour les frais engagés.Néanmoins, si les changements ou modifications apportées au local constituent un risque pour le local ou au fonctionnement des installations qu’il comprend, le bailleur peut obliger le preneur à rétablir l’état initial, d’urgence et à ses frais.
• Le preneur doit accepter que le bailleur de procéder aux travaux nécessaires pour la maintien de l’entretien du local loué et aux réparations urgentes qui ne sauraient être retardées jusqu’au terme de la relation locative.
• Le bailleur peut exiger du preneur une caution pour couvrir les montants du loyer etdes frais locatifs impayés ainsi que des préjudices pouvant alerter le local loué,éventuellement occasionnés par le preneur.

Le Contrat de Bail est une obligation légale

Le contrat de bail est désormais obligatoire pour tout bien immobilier, qu’il soit destiné à un usage résidentiel ou professionnel, meublé ou non, pour une durée de location supérieure à trente jours. Ce contrat fixe le montant du loyer et les conditions de location, par accord mutuel entre les parties, et engage à respecter toutes les clauses dès la date de signature. Il inclut également une description détaillée de l’état du bien loué, ainsi que de ses dépendances et équipements.

Un contrat de bail est un contrat dont lequel les deux parties “le bailleur” donne au “locataire” le droit d’utilisation d’un bien immobilier pour un certain temps moyennant un loyer mensuel.

La réglementation qui régit le droit au bail au Maroc

Au Maroc, c’est le Dahir n° 1-13-111 du 15 Mouharram 1435 (19 novembre 2013)portant promulgation de la loi n° 67-12 qui organise les rapports contractuels entre les bailleurs et les preneurs de locaux pour un usage d’habitation ou un usage professionnel.

Cette loi de bail consiste à inciter les propriétaires de biens à les mettre à bail, tout en leur proposant les garanties juridiques suffisantes pour les protégeant des excès des locataires. Elle comprend également de nouveaux procédés en ce qui concerne les actes de location ainsi que les réparations des biens loués.

Elle permet le règlement des litiges avec des échéances bien précises.

  Normes d’habitabilité et installations de base

La nouvelle loi sur les baux au Maroc impose que le bien loué (Appartement, Bureau,  villa..) soit habitable et équipé des installations de base     nécessaires : pièces adéquates, ventilation, cuisine, toilettes, électricité, et eau. Si le bien ne satisfait pas à ces critères, il peut tout de même être     loué à condition que le locataire accepte par écrit de le remettre aux normes, avec les frais de remise en état déduits du loyer par le propriétaire.

 Non-Paiement du loyer : Recours pour le propriétaire

En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire peut solliciter le président du tribunal pour envoyer un avertissement écrit au locataire, qui dispose de 15 jours pour régler le montant dû. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, le propriétaire peut demander au tribunal de ratifier l’avertissement. Si le locataire ne répond toujours pas, des poursuites légales peuvent être engagées pour recouvrer les arriérés de loyer, incluant éventuellement une procédure d’expulsion. Il est crucial de conserver tous les dossiers et communications pour se protéger en cas de litige.

Conditions de révision du loyer

Le loyer peut être révisé d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire, mais aucune augmentation n’est autorisée pendant les trois premières années du contrat. À défaut d’accord, la loi permet une augmentation de 8 % pour un bien résidentiel et de 10 % pour un bien à usage professionnel. Si le loyer est inférieur à 400 dirhams par mois, le tribunal peut fixer une augmentation allant jusqu’à 50 %. Le propriétaire doit notifier le locataire de toute augmentation, qui prend effet dès réception de l’avertissement. Le locataire dispose alors de trois mois pour faire appel.

Résiliation du contrat de location

En cas de résiliation ou de dissolution d’un contrat de location, le locataire doit restituer les clés. S’il conserve le bien au-delà de la date de résiliation, il est redevable d’une compensation financière fixée par le tribunal, au minimum le double du montant du loyer. Le locataire est responsable de maintenir le bien en bon état et de le restaurer en cas de dommages, sauf pour l’usure normale ou les dommages dus à des cas de force majeure. Toute modification ou aménagement doit être approuvé par écrit par le propriétaire, faute de quoi celui-ci peut exiger que le bien soit remis dans son état initial.

Garantie locative

Le propriétaire peut demander une garantie couvrant le montant du bail, les frais locatifs, et les dommages éventuels. Cette garantie ne peut dépasser deux mois de loyer et doit être restituée dans un délai d’un mois après la libération du bien.

Récupération du bien pour usage propre

La nouvelle loi prévoit que le contrat de bail expire dès la réception d’un avis d’expulsion motivé, notamment pour la récupération du bien par le propriétaire pour son usage personnel, celui de ses descendants, bénéficiaires testamentaires, ou conjoint. Le bail prend également fin en cas de démolition, reconstruction, réforme obligatoire, ou non-paiement du loyer. Dès réception de l’avis, le locataire a deux mois pour quitter les lieux, au-delà desquels une expulsion forcée peut être demandée au tribunal.

La loi inclut des dispositions pour récupérer un bien en cas d’abandon ou de fermeture par le locataire. Un bien est considéré comme abandonné s’il n’est pas occupé ou utilisé pendant plus de six mois et que le locataire n’a pas rempli ses obligations. En cas d’expulsion, le propriétaire doit compenser le locataire à hauteur d’un an de loyer et couvrir les frais de déménagement.

Pour les contrats antérieurs à cette loi, ils restent valides, mais les parties peuvent conclure un nouveau contrat conforme à la nouvelle législation.